今までに無い神奈川　土地

地上三三階地下二階建ての来館（延床面積約一一万四六〇〇平方メートル）と、地上三八階地下三階建ての官民が入居する西館（延床面積約一一万八七〇〇平方メートル）のツインタワー、文化庁などが入居する旧文部省庁舎、商業施設が入居するコモングートアネックスで、合計の延床面積は約二五万一〇〇〇平方メートルに達する。
　東館には文部科学省、会計検査院が入居、西館には金融庁のほか民間地権者のオフィス、店舗などが入っている。
　このほかKの官庁街では、法務省、財務省、外務省各庁舎など建築後の経過年数が長く、老朽化した建物も多く、今後もこのような大規模な建替えが続く。
法務省のような歴史的な建造物の場合には、外観の保存を視野に入れながらの建替えもあるが、建替えによって床面積がほぼ倍増する。
　その結果Kにスペースを確保できない中央官庁の部局もKに戻ることができる。
国の予算との兼ね合いがあり、早いスピードで進展することはないだろうが、このようなトレントも、都心オフィス増加の要因のひとつである。
　まだある建替え予備軍　これから当分の間は、古いビルの建替えによるさらなる床面積の増床が続く。
　たとえば、C区のT駅からU町にかけての外堀通り沿いには高さ制限三一メートル時代に建てられた老朽化したビルがいくつもある。
Tビル、S生命ビル、H社ビル、Nビル、G屋ビル、Yブックセンター、T本社など、少なくとも四〇近いビルが建替え予備軍と考えられる。
　通り沿いにも、T商工会議所ビル、など旧耐震のビルがいくつもある。
　これらはすべて一等地のビル。
古くからのものなので土地の簿価は低い。
建物は償却済み。
これらのビルは近い将来、後述する新耐震基準を満たすように建替えられるだろう。
　TビルはT社が周辺のビルと一体化しての建替え計画を進めており、Mビルは平成一九年には解体工事に着手、建替え工事が進められている。
　このような高さ制限三一メートル時代に建てられたビルを建替えられれば床面積は二倍以上の新しいビルになる。
隣接するビルと一緒に再開発すれば、総合設計制度の特例的に緩和を認める都市計画の優遇措置で容積率が増え、より高いビルの建築も可能になる。
　それらのビルは神奈川県やC県、埼玉県など広範囲から企業のオフィスニーズを吸収していく。
各地で新たに誕生、発展したビジネスセンターはそのビルと周辺に、遅くまで営業する飲食店を取り込んでいる。
住宅付置義務のあるところは住宅を建設している。
　これらの新しいオフィスビルの完成は、K県やC県、S県などのビルや住宅の稼働率の低下、家賃の低下を招き、格差は今後大きくなっていくと思える。
　平成一七年一一月に発覚したA元建築士、K建設などによる耐震構造計算偽装事件が社会に大きな不安を与え、建設、不動産業界への信頼を揺るがす大問題に発展した。
平成一八年に、建築基準法や建築士法の改正によって再発防止体制がとられた。
改正建築基準法は平成一九年六月施行、改正建築士法は平成二〇年コー月から施行だ。
　事件の不安によって、今回の耐震構造計算偽装物件だけではなく、昭和五六年以前の旧耐震基準に薬づいて建てられた建築物についても、早急に建替えを含めた耐震改修を行なう必要があるという気運が生まれた。
　平成一八年一月の「建築物の耐震改修の促進に関する法律」（耐震改修促進法）の改正である。
この法律によって、各都道府県に耐震改修促進計画の策定を義務付け、各都道府県では住宅や建築物の十年後の耐震化の目標と耐震化の促進を図るための施策が策定され、それを実施していくことが決まった。
　東京都では、平成二七年度までの耐震改修促進計画を策定した。
昭和五六年以前に建築されたすべての旧耐震基準の住宅・建築物を対象に、建替えを含めた耐震改修によって新耐震基準への移行を促進する。
住宅は平成一八年段階で、新耐震基準合致率が約七六パーセントであるのを九〇パーセントに高める。
大規模な百貨店、ホテル、劇場などの民間特定建築物、消防署、警察署、学校、病院などの防災上重要な公共建築物は一〇〇パーセントとする目標となっている。
　その実現のために各種の指導・助言を行ない、それに従わなかった場合、勧告・命令の対象になる。
その対象は、特定建築物だが、一般の住宅や建築物についてもこれに準じる。
「ビルの所有者は自主的に耐震性能を調査し、耐震性能に問題がある場合には、自らの手で改修や建替えを実施しなさい」という勧告である。
　そうはいっても、建替えを含めた耐震改修を実施するのにはそれなりの費用がかかる。
このため、耐震改修促進法の認定を受けて行なう耐震改修工事費につき、国がその費用の六・六パーセント、地方公共団体が六・六パーセント、合わせて一二・ニパーセントを補助する。
いわばアメとムチによる建替え促進である。
　最近の大都市部での大規模ビル建設は、公的用地の払下げなどが一巡、新規開発用地を探すことが難しくなっていることもあって、建替えによる建設が主流となっている。
Mビルの調査によると、東京二三区の平成一九年から二三年までの新規供給計画に占める建替えの割合は三五パーセントに達している。
しかも、二三区内のビルの総床面積の四二パーセントが昭和五六年以前の旧耐震基準に基づいて建てられたビルで占められている。
　これら昭和五六年以前の旧耐震基準に薬づいて建設された建築物の多くが、早くからビルの建設が進んだ都心部、なかでもG地区、Nなどに多数存在する。
おりからの不動産ブームもあって、そのG地区エリアでは、ときならぬ建替えラッシュ現象が起こっている。
よく知られた建物としては、中央通りに面したヤマハG地区ビルが平成二一年竣工を目指して建替え工事が始まっている。
M屋の建替え計画も本格化している。
G地区T生命ビルや、Nビルも建替えが進められている。
　G地区エリアではC区による“G地区ルール”が適用され、建築物の最高高さ五六メートルの制限があるが、既存の建物の多くが三一メートル以下である点を考慮すれば、やはり二倍近くの床面積になる。
　国や自治体の援助もある程度期待できるということになれば、建替えはスムーズに進む。
いまさまざまな場所で建替えが行なわれようとしている。
　このように既存ビルの建替えが進むと、一時的には立ち退きにあった企業などの需要が増加するが、建替え一巡後は、床の供給が需要をオーバーし、稼働率あるいは賃料稼働率が低下する可能性があると考えられる。
　Mビルのように隣地の地権者と再開発組合を作った開発では、さらに容積が増える。
　わが国のオフィスワーカー一人当たりの面積は、欧米先進国に比べてかなり狭い。
一人当たりの面積拡大によってゆとりあるオフィスを実現する好機、という見方もある。
いっぽうでIT機器のダウンサイジング（小型化）の進展によってさほど広い面積を必要としなくなっているという説もある。
なかにはデスクの共有などによってむしろ一人当たりの面積を狭くしている企業もある。
また、インターネットの普及で、アウトソーシングを受けＳＯＨＯで働くフリーランスの人が増加しているトレントもある。
　現在、都心のビルは空室率一パーセントと稼働率が高い。
新規の大型オフィスビルや集合住宅が供給されても、長期的にはマンハッタンのようになるだろう。

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